| 上海银顺物业管理有限公司诉董国龙物业管理纠纷案 |
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| 作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2007-11-17 |
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【简要提示】本文通过对一起二审改判案件的具体分析，阐明了对业主违反相关禁止性规定的违章搭建、改建行为的处罚权在有关行政管理部门，违章搭建等行为损害相邻方或公共利益时，应由特定相邻方或代表公共利益的业主委员会提起民事诉讼。
【案例编写人】刘云霞
一、基本案情
原告上海银顺物业管理有限公司。
被告董国龙。
一审查明，本市申江豪城的商品房居住小区由开发商委托原告进行前期物业管理服务。被告董国龙系102室业主，于2004年12月8日入住时签署了《业主临时公约》，承诺遵守该公约的一切条款，并签收了《装修管理规定》。该临时公约规定使用物业时禁止在天井、庭院、平台、阳台、露台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建造物、构筑物，对违反这一规定的行为，物业管理公司有权制止；对于拒不改正的，物业管理公司可以禁止相关违规、违章施工人员进入物业管理区域，暂停违章施工或违章使用行为，待有关行政部门处理。申江豪城《装修管理规定》规定房屋装修和使用中禁止损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌、封闭阳台及在室外设置晒衣架、花架、雨棚和防盗栏栅；禁止设置、搭建妨碍相邻业主利益的各种设施、设备。同时还规定物业管理公司对业主或使用人装修房屋的违规行为，规劝无效的可提请业主委员会或相关业主、使用人按《业主临时公约》的约定，向人民法院提起民事诉讼；物业管理公司对规劝无效的装修施工单位，可依据《住宅装修协议》直接向人民法院提起民事诉讼。
2005年4月24日，被告因装修房屋与原告银顺物业公司签订申江豪城《住宅装修协议》。该协议第三条规定，业主不得擅自封闭观景阳台、安装外伸晾衣架、遮阳棚、花架及随意安装空调室外机、防盗栅栏等，以维护房屋外观统一。2005年7月9日，被告装修时在南面阳台上安装移动窗一扇。2005年7月12日，原告诉至法院要求被告拆除该搭建物。7月中旬被告又在南面窗户外安装二扇防盗窗、北面窗户外安装三扇防盗窗。为此，原告增加诉讼请求要求被告拆除上述搭建物。
被告董国龙辩称，安装防盗窗和移动窗没有侵害原告利益；安装防盗窗是为了保障安全并得到二楼业主的同意，况且之前小区内也有人安装过，且经过物业公司同意。故不同意原告诉请。
二、法院的认定和判决
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告出于对自家房屋居住安全的考虑未经原告同意擅自在其房屋的南面阳台上安装移动窗及在南面和北面窗户上安装防盗窗，违反了原、被告之间签订的协议和约定，对此，被告理应承担违约责任。现原告要求被告按照约定拆除其在房屋的南面阳台上安装的移动窗及在南面和北面窗户上安装的防盗窗的请求，依法可予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决被告董国龙于判决生效之日起十日内拆除移动窗和防盗窗。
一审判决后，董国龙不服，提出上诉称：1、银顺物业公司不是行政机关，也不是特殊相邻关系的主体，根据《物业管理条例》的规定，银顺物业公司没有提起本案诉讼的主体资格， 本案纠纷不属于人民法院主管。2、原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回银顺物业公司原审请求。
二审法院
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